Kantamedia.com – Proses balik nama sertifikat bukan sekadar formalitas, melainkan bagian penting dari hak Anda sebagai pemilik rumah. Dengan melakukan balik nama, Anda bisa mendapatkan kejelasan hukum. Namun, berapa biaya yang harus dikeluarkan?
Membeli rumah bukan sekadar mempersiapkan uangnya saja, namun juga bagaimana mana Anda memastikan, bahwa seluruh proses hukum dan dokumen legalitasnya benar-benar aman.
Salah satu dokumen penting yang sering terlupakan namun memiliki dampak besar, adalah balik nama sertifikat rumah. Baik Anda membeli rumah dari developer, dari perorangan, atau bahkan menerima warisan, sertifikat kepemilikan rumah harus atas nama Anda sendiri.
Jika sertifikat rumah tidak segera diurus, konsekuensinya bisa panjang, mulai dari konflik hukum, kesulitan menjual kembali rumah, hingga potensi gugatan pihak lain.
Lantas, berapa kisaran biaya yang harus Anda persiapkan untuk mengurus balik nama sertifikat rumah?
Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah?
Biaya balik nama sertifikat rumah umumnya tidak selalu sama, namun secara umum, biayanya berkisar di angka 1%-2% dari nilai jual beli atau nilai tanah yang tercantum dalam AJB.
Berikut cara menghitung biaya balik nama sertifikat rumah:
Rumus perhitungan biaya balik nama= Nilai tanah per meter persegi x luas tanah / 1.000
Sebagai contoh, Anda membeli sebuah rumah dengan luas tanah 100 m². Harga tanah rumah per meter rumah tersebut, adalah Rp1.000.000, maka perhitungannya:
1.000.000 x 100 / 1.000 = Rp 100.000
Namun perlu dicatat, ini hanya untuk biaya administrasi BPN saja. Belum termasuk biaya lainnya yang juga wajib Anda siapkan.
Dalam mengurus balik nama sertifikat rumah, banyak orang terjebak dengan asumsi, bahwa Bea Balik Nama (BBN) adalah satu-satunya biaya dalam pengurusan sertifikat.
Padahal, selain biaya balik nama, ada beberapa komponen biaya lain yang harus Anda perhitungkan sebagai berikut:
- Biaya Pembuatan AJB: Biasanya antara 0.5% hingga 1% dari nilai transaksi. AJB wajib dibuat oleh PPAT dan menjadi dasar balik nama di BPN.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Dikenakan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (biasanya Rp 60 juta untuk rumah tinggal pertama). Contoh: Jika rumah senilai Rp 500 juta, maka: BPHTB = (Rp 500.000.000 – Rp 60.000.000) x 5% = Rp 22.000.000
- Biaya Pengecekan Sertifikat: Sebelum melakukan transaksi jual-beli rumah, Anda disarankan untuk mengecek keabsahan sertifikat di BPN. Biaya cek sertifikat biasanya sekitar Rp 50.000 per sertifikat.
- Biaya Notaris/PPAT (jika menggunakan jasa mereka): Jika Anda tidak mengurus sendiri, maka ada tambahan biaya jasa yang berkisar antara Rp1 juta hingga Rp5 juta, tergantung kompleksitas kasus dan wilayah.
Siapa yang Wajib Mengurus Bea Balik Nama Sertifikat Rumah?
Dalam transaksi jual beli rumah, istilah Bea Balik Nama (BBN) sering muncul. Secara sederhana, ini adalah biaya untuk mengganti nama pemilik dalam sertifikat tanah atau bangunan dari penjual ke pembeli. Proses ini dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
Berdasarkan informasi dari laman resmi OJK, BBN merupakan kewajiban pembeli, kecuali sudah disepakati lain dalam perjanjian jual beli. Biasanya, jika Anda beli rumah lewat developer, maka developer yang akan mengurus balik nama sebagai bagian dari layanan.
Namun, penting juga untuk memastikan ini tercantum dalam perjanjian agar tidak terjadi kesalahpahaman.
Jika Anda membeli rumah dari perorangan, maka Anda sebagai pembeli yang harus mengurus dan membayar seluruh proses balik nama.
Proses balik nama bukan hanya formalitas administratif, melainkan bentuk pengakuan hukum atas kepemilikan tanah. Artinya, selama sertifikat masih atas nama pemilik lama, Anda belum punya perlindungan hukum penuh.
Syarat Balik Nama Sertifikat Rumah
Berikut adalah syarat dan dokumen apa saja yang harus Anda siapkan untuk mengajukan proses balik nama sertifikat rumah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN):
- Surat kuasa (jika pengurusan dikuasakan kepada orang lain).
- Fotokopi KTP dan KK pemohon serta kuasanya (jika ada), yang telah dicocokkan dengan dokumen asli.
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum (khusus jika pemohon adalah badan hukum).
- Sertifikat asli atas tanah atau rumah yang dimaksud.
- Akta Jual Beli (AJB) dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
- Fotokopi KTP pihak penjual dan pembeli.
- Izin pemindahan hak jika dalam sertifikat terdapat ketentuan bahwa hak hanya boleh dialihkan setelah ada izin dari instansi tertentu.
- SPPT dan bukti bayar PBB tahun berjalan (asli dan fotokopi).
- Bukti pembayaran BPHTB.
- Bukti pembayaran pemasukan negara dari pendaftaran hak.
Sebelum Anda mengurus proses balik nama, pastikan Anda memverifikasi semua dokumen keaslian dan legalitas rumah yang ingin Anda beli melalui PPAT atau notaris sebelum diserahkan ke BPN.
Hal ini wajib Anda lakukan untuk mencegah masalah sengketa hukum di masa depan.
Berapa Lama Proses Balik Nama Sertifikat Rumah?
Rata-rata proses balik nama sertifikat rumah di BPN memakan waktu antara 14 hari kerja hingga 3 bulan, tergantung kelengkapan dokumen dan beban kerja di kantor pertanahan wilayah Anda.
Jika dokumen lengkap dan tidak ada kendala, waktu pengurusan bisa lebih cepat. Namun jika terjadi kendala administrasi atau persyaratan tambahan, proses bisa lebih lama. (*)
